Eksmisja z mieszkania niechcianego lokatora bez tytułu prawnego

W związku z pandemią, a następnie wojną w Ukrainie i sytuacją gospodarczą na rynku nieruchomości od 2020 roku dochodzi do ciągłych zawirowań. Po „covidowym” braku popytu na wynajem obecnie mamy zastój w sprzedaży mieszkań i najem znów może przynosić zyski. Co jednak zrobić, kiedy zamiast dochodu rosną długi z powodu nieuczciwego lokatora? Kogo i na jakich zasadach można eksmitować? Jak wygląda proces eksmisji? Ile trwa eksmisja lokatora? Dlaczego warto przy problemach z najemcą skorzystać z biura detektywistycznego? Dlaczego warto skorzystać z usługi weryfikacji najemcy przed podpisaniem umowy najmu? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym artykule.

Eksmisja – ile trwa eksmisja niechcianego lokatora z mieszkania?

Jako właściciel mieszkania, które wynajmujesz chcesz, by najem był źródłem dochodu, a nie źródłem problemów. W obawie przed nieuczciwym najemcą jeszcze przed podpisaniem umowy, chciałbyś wiedzieć jak długo potrwa ewentualna eksmisja. Na pytanie, ile czasu upłynie od rozwiązania umowy do wyprowadzki z mieszkania, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Eksmisja może być natychmiastowa lub trwać latami, wszystko to zależy od kilku czynników:

• rodzaju umowy najmu,
• efektu mediacji z lokatorem – jak do tej pory, w sprawach o eksmisję, nasza Agencja ma 100% skuteczność w korzystnych dla klienta negocjacjach,
• procesu sądowego,
• statusu lokatora,
• pory roku.

Jak pokazała nam najnowsza historia (pandemia, wojna) od okoliczności, które mają wpływ na eksmisję może być więcej. W poniższym tekście znajdziesz odpowiedź na pytanie od czego zależy i ile trwa eksmisja pod koniec 2022 roku.

Eksmisja niechcianego lokatora, a umowa najmu tradycyjnego

W polskim prawie kwestie związane z najmem lokali mieszkalnych w głównej mierze reguluje Ustawa z 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz Kodeks cywilny.
Jak już sama nazwa wskazuje, celem Ustawy jest ochrona lokatorów przed utratą dachu nad głową. Do 2009 roku obowiązywał tylko jeden rodzaj najmu, tzw. najem tradycyjny, który zabrania swobodnego podnoszenia czynszu, by przeciwdziałać lichwiarskim praktykom. Kolejna lokatorska ochrona w przypadku wynajmu tradycyjnego dotyczy eksmisji.

Eksmitować można lokatora, który nie opuszcza mieszkania pomimo wygaśnięcia umowy lub wypowiedzenia jej przez właściciela. Wedle prawa właściciel mieszkania może wcześniej wypowiedzieć umowę z lokatorem tylko w określonych sytuacjach gdy:

• lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem (w tym doprowadza do powstania szkód, niszczy wspólne urządzenia dla wszystkich mieszkańców) lub utrudnia funkcjonowanie innym) – pomimo pisemnego upomnienia,
• najemca, bez pisemnej zgody właściciela lokalu wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego użytkowania,
• mieszkanie, w którym znajduje się lokator, ma być opróżnione w związku z remontem budynku lub rozbiórką,
• zalega z zapłatą czynszu.

Pamiętaj, że umowę, zawartą na piśmie należy także wypowiedzieć pisemnie i zadbać o potwierdzenie odbioru przez najemcę poprzez oświadczenie lub doręczenie listem poleconym.

Niestety nieuczciwy najemca może nie opuszczać mieszkania pomimo wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy. Właściciel nie może siłą zmusić lokatora do wyprowadzki, lecz w przypadku najmu tradycyjnego musi złożyć pozew do sądu o eksmisję.
Zanim to jednak nastąpi, należy podjąć próbę polubownego załatwienia sprawy z najemcą i wezwać go do dobrowolnego uregulowania czynszu lub opuszczenia mieszkania. W tym celu należy skierować do niego wniosek o eksmisję dobrowolną.

Nasza agencja oferuje usługi dotyczące windykacji i eksmisji. Mamy duże doświadczenie w działaniach mediacyjnych w celu odzyskania długów i dobrowolnego opuszczenia lokali.

Pozew o eksmisję i nakaz eksmisji

Jeżeli próbowałeś samodzielnie polubownie załatwić sprawę eksmisji i nie przyniosło to rezultatu, pozostaje Ci złożenie pozwu o eksmisję.
Pozew składa się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca zamieszkania lokatora. Pozew powinien zawierać wskazanie, jakiego konkretnie lokalu dotyczy i żądanie, by pozwany opróżnił lokal z rzeczy, które do niego należą, opuścił lokal mieszkalny i wydał go właścicielowi. Uzasadnienie pozwu powinno zawierać opisane okoliczności powstania sporu z wraz z działaniami, jakie zostały podjęte przez strony, a które uzasadniają żądanie eksmisji.

Po prawomocnym wyroku należy jeszcze wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Jest to specjalne potwierdzenie, że wyrok nadaje się do egzekucji komorniczej. Na jego mocy komornik wyznacza osobie lub osobom wskazanym w wyroku termin, do którego mają wydać właścicielowi nieruchomość.

Gdy lokator uchyla się od nakazu eksmisji opuszczenia lokalu, mogą być zastosowane środki przymusu potrzebne do egzekucji wyroku przy wsparciu policji. Przepis ten jednak w praktyce można nazwać martwym, ponieważ od 2005 roku w Polsce nie wykonuje się eksmisji „na bruk”. Komornik nie może egzekwować wyroku sądu do czasu zapewnienia skazanemu na eksmisję lokalu socjalnego lub pomieszczenia zastępczego.

Eksmisja osoby niepełnosprawnej lub rodziny z dziećmi

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że osoby w szczególnej sytuacji życiowej, czyli m.in.: kobiety w ciąży, dzieci, osoby bezrobotne i niepełnosprawne w razie eksmisji mają mieć zapewnione mieszkanie socjalne lub pomieszczenie tymczasowe.

Należy wspomnieć, że tak zwane pomieszczenie tymczasowe nie może być jakimkolwiek lokalem, lecz ma spełniać warunki określone w ustawie. Ustawa o pomocy lokatorom wskazuje, że musi mieć ono dostęp do wody, WC, światła i możliwość gotowania, a jego powierzchnia ma wynosić min 5m²/os.

W związku z długim i nieokreślonym przepisami czasem oczekiwania na lokal zastępczy taka eksmisja może nastąpić nawet kilka lat po wyroku. W 2019 roku został zniesiony przepis, na mocy którego komornik po 6-miesięcznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe mógł eksmitować dłużnika do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych.

Eksmisja niechcianego lokatora a najem okazjonalny i instytucjonalny

Rozwiązania prawne dotyczące dużej ochrony praw lokatorów nie mają zastosowania w przypadku zawarcia umowy na najem okazjonalny (dla właścicieli prywatnych) i instytucjonalny (dedykowany przedsiębiorcom). W obu rodzajach umów nie stosuje się zapisów Ustawy o ochronie praw lokatorów, które chronią najemcę przy tradycyjnej umowie najmu.

W przypadku najmu okazjonalnego, aby ewentualnie można było bez wyroku sądu przeprowadzić szybką eksmisję, najemca musi złożyć potwierdzone notarialnie oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się eksmisji. W takim przypadku nie przysługuje mu prawo do lokalu zastępczego. Natomiast właściciel mieszkania zobowiązany jest zgłosić podpisanie umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego.

Niestety nawet w przypadku tych umów egzekwowanie swoich praw od najemcy bywa trudne, dlatego warto zwrócić się do naszego biura detektywistycznego w sprawie eksmisji lokatora

Eksmisja uchodźców z mieszkania, domu

W związku z wojną toczącą się na Ukrainie i przybyciem do Polski wielu uchodźców znacząco wzrosła liczba mieszkań wynajmowanych Ukraińcom. Rozwiązania prawne dotyczące osób z Ukrainy określa Ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy, która m.in. zniosła pandemiczny zakaz dokonywania eksmisji. Usunięcie zapisu z Ustawy z 2020 roku ma na celu zwiększenie liczby mieszkań wynajmowanych naszym sąsiadom.

Natomiast jeżeli chodzi o przepisy dotyczące wynajmowania mieszkania uchodźcom z Ukrainy, to wspomniana wyżej ustawa wprowadza zapis, że można podpisać umowę użyczenia mieszkania. Przy tej umowie nie obowiązują przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Jednocześnie „ustawa ukraińska” zdejmuje obowiązek wskazywania miejsca dalszego pobytu eksmitowanego przy umowie najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.
W praktyce oznacza to, że wynajmując lokal obywatelom Ukrainy, warto podpisać umowę użyczenia mieszkania i najmu okazjonalnego / instytucjonalnego, gdyż możliwa jest wówczas eksmisja do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych.

Dlaczego warto skorzystać z usług Agencji Detektywistycznej

W przypadku problemów z nieuczciwym lokatorem zgłoś się do Agencji detektywistycznej jako do organu, który w sposób legalny, szybki i bezproblemowy przeprowadzi egzekucję Twoich praw. Warto to zrobić już przy wystąpieniu pierwszych kłopotów z odzyskaniem należności lub mieszkania, gdyż można wtedy przeprowadzić skuteczne negocjacje bez konieczności wstąpienia na drogę sądową. Pomoc jest świadczona także w przypadku eksmisji po prawomocnym wyroku lub niezastosowania się najemcy do ustaleń umowy najmu okazjonalnego, lub instytucjonalnego.
Korzystanie z usług firmy eksmisyjnej przy eksmisji, to nie tylko oszczędność czasu i pieniędzy, ale przede wszystkim gwarancja bezstresowego i pozytywnego załatwienia sprawy.

Masz jakiekolwiek pytania? Masz problem z niechcianym lokatorem?

Napisz bezpośrednio na nasz adres email biuro@prodetektyw.pl, zadzwoń lub napisz SMS pod numer telefonu 500 15 60 15.

Możesz też skorzystać z poniższego formularza kontaktowego. Wszystkie Twoje dane są szyfrowane i bezpieczne.